都市更新Q&A

成華知道都更相當複雜，牽扯到政府法令以及資金、土地權益等問題，需考量的層面較廣，所以特別整理都市更新Q&A，讓民眾可以善用搜尋功能，尋找需要的資訊，也可提升民眾對於都市更新的了解，打破都更的迷思!

詳細說明：都市更新懶人包：10分鐘弄懂都更，流程、獎勵、補助、諮詢一次搞定！

1. 都更條件有哪些？

位於都市計畫區域內
符合地方政府更新單元劃定標準
30年以上合法建築物之重建，或20年以上合法建築物之整建、維護

2.都更需要費用嗎？

都更需要費用！

依不同的都更方式，花費的金額也會有所差異，但同樣都可申請都更相關補助。

3. 都更需要多少費用？

不同的都更方式及都更建築設計，費用金額會有所不同，都更流程中大致會面臨的費用如下:

建築工程費用
權利變換費用
信託及管理費用
稅捐
各項申辦費
其他:如搬遷費、房租等

都市更新有許多細項的費用，且所費不貲，一般民眾通常無法負擔，因此需要建商或銀行等機構協助辦理，才能因應都更耗費的龐大金額，畫費及補助細節可參照成華建設先前向大家介紹的文章。

延伸閱讀：辦理都市更新，會產生哪些都更費用？

4. 都更房地如何分配？

依分配方式條規定於《都市更新條例》第31條,主要為「分配建物」或「現金補償」兩種。權利變換後之土地及建築物扣除折價抵付之共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。但其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。

5. 都更真的能一坪換一坪嗎？

都更後住戶可實拿的室內面積，需考量建蔽率、容積率和建商的建築成本、人力成本，以及都更改建期間瑣碎費用等等，除非重建時的容積比原先的容積多，或者是新建物的房價高、建商成本低，否則室內面積「1坪換1坪」只能是口號！目前市場上大多的合建案，建商的分配比介於40%～50%，住戶則為50%到60%，若住戶考量資金問題，那就必須有室內面積縮水的心理準備；否則依「使用者付費」概念，要室內面積不縮水，便要有荷包縮水的打算。

詳細說明：都更坪數換算，真的可以一坪換一坪嗎？協議合建與權利變換選哪個最有利？

6. 都更需要多少人同意？

都市更新條例中明文規定，只要超過法定同意門檻，即使沒有取得所有住戶同意，仍可申請都市更新。

依都市更新條例第29條，都更中的事業概要申請，應取得土地及合法建築物人數與其所有產權面積1/2以上之同意比例後始得提出申請；都市更新條例第37條，事業計畫之土地及合法建築物人數與其所有產權面積之同意比例，則分別為

迅行劃定更新地區：1/2；
一般更新地區內：3/4；
非屬更新地區內自劃更新單元：4/5。另倘同意比例已達事業計畫門檻規定者得免擬具事業概要，可逕行擬訂事業計畫。

7.都更優點與缺點有哪些？

都更優點:

改善居住品質及環境，提升房屋抗震功能、建築安全。
房屋建築美觀，提升土地與建物價值。
改善市容、增進公共利益。
容積率獎勵與相關稅負減免、補助。

都更缺點:

耗費工時長。
都更流程繁瑣。
若無建商或專業機構協助，資金籌措困難。
依都更方式不同，實拿坪數可能縮水。

8.都更有哪些補助？

擬訂都市更新事業計畫補助經費：不得超過實際採購金額、且補助最高新臺幣500萬元。
擬訂權利變換計畫補助經費:不得超過實際採購金額且補助最高為新臺幣300萬元
稅捐減免：如地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等稅捐減免優惠。

除內政部訂定之補助項目外，台北市政府為鼓勵都更進行，增加補助金額及範圍，設立都市更新會，可補助新臺幣80萬，加上內政部原定的都市更新事業計畫補助經費500萬，合計最高可達580萬!

詳細說明：5大參與都市更新好處，獎勵補助稅務減免大公開！

9. 都更補助哪裡找？

依都更方式，若為建商協辦都更，可交由建商代為處理，若為自辦都更需自行向各縣市政府之都市更新處提出申請。

10. 都更可以找誰諮詢？

可以找我們成華建設，將有都更的專業團隊為您解答!
政府的都市更新處

11.委建是什麼？

所有權為地主，過程中與代理實施者共同合作完成都更重建:

更新完所有利益皆為地主所有，無需與建商分潤。
發包過程採公開招標，地主可清楚瞭解營建發包單價。
分回部分若全數出售，因建物價值提昇，扣除更新重建費用後，可享受更新後之最大的利益。

若選擇委建，住戶必須自付營造費用，但換回的坪數較大，適合可負擔工程費用的所有權人

12.合建是什麼？

更新重建過程中，由建商主導，地主與建商按協議後比例分回。

資金由建商出錢，代住戶處理所有的流程，較為方便。
產權分配的土地比例、建物坪數，由「每戶私下需與建商協商、談判」達成分配協議。

如果沒有龐大資金，那麼合建就是你的最佳選擇，建商幫你出錢又出力!