該找誰? 如何簽約?
Q.重建該找誰?
方法1-找建商：
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地主免出錢，但要分坪數給建商抵造價。
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「協議合建、建商都更、公辦都更」都是屬於這類型。
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困難點在於，居民覺得建商分走太多坪數。
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各大建商都有在做，地段越好，建商興趣越高。
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方法2-找顧問 (委託建經公司)：
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地主要出錢，並拿回全部坪數。
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「自地自建、委建、自辦都更」都是屬於這類型。
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困難點在於，居民要出錢、背貸款。
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建築經理公司、少數建商有在做，收取服務費。
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Q. 我簽的是哪一種合約？
A. 重建合約大致分為3種：
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第1種-都更重建權變分屋，依照政府審核比例分配。
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第1.5種-都更重建擇優分屋，↑↓兩者擇優。
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第2種-都更危老協議分屋，依照雙方協議比例分配。
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第3種-都更危老地主全拿(委建, 自地自建)，地主分回所有坪數，但須出錢
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Q. 權變分屋vs協議分屋vs委建？
A. 以下介紹三者：
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權利變換-依據估價結果，由政府審核分配比例。
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協議合建-依據雙方協議結果，決定分配比例。
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委建, 自地自建-地主們委託*[專業團隊]協助興建，地主分回所有坪數，但須出錢
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[專業團隊]像是建築經理公司or建設公司，協助地主接洽建築師、估價師、市政府、營造廠、銀行貸款、信託、代銷等......。
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Q. 權利變換的陷阱？
為了講述陷阱，必須先講一個概念，就是都更分為兩種簽約方式：
1.簽合建契約，約十幾頁，分配坪數都寫在裡面，稱為「協議合建」。
2.簽都更同意書，薄薄一張A4，代表你授權政府幫你談，分配坪數兩三年後才算得出來，稱為「權利變換」。
看到這邊，各位可能覺得權利變換怪怪的，就來談談權利變換有什麼陷阱。
「權利變換」的精神就是由政府來把關，幫忙審核分配，保障各方權益，然而在其中，總有許多漏洞可鑽：
陷阱一：估價爭議
會有三家估價業者，來估每位居民的舊房價值，他們估多少就多少，而且新房價值也是他們估，權力極大，若受指使或勾結，則嚴重影響居民權益。
陷阱二：最小分配坪數
以台北市為例，若居民能分回的室內坪數小於14坪(含公設約20坪)，就不能分房子，只能拿錢走人，造成原居民被合法巧妙趕走的問題，不可不慎。
陷阱三：刻意規劃
通常選屋會規定說「不得選"超過可選價值±20%"的房子」看似合理，但若遇到有心的建商，就會規劃很多居民無法選的房型，然後把居民可選的房型規劃在較差位置，例如爛樓層、爛棟距、爛格局，這種玩法也巧妙的限縮居民權益。
陷阱四：同意比例
只要有八成的人簽都更同意書，則全體進行權利變換，就算你沒簽，還是會被權利變換，因此簽同意書只是為了衝破八成，之後有簽者與沒簽者，其實都一樣。
綜合上述，權利變換在台灣已有些信用破產，民辦都更極大部分都是簽「協議合建」，儘管協議合建可能陷阱更多，但能及早保障分配坪數，還是讓居民感覺較踏實。
Q. 分配方式有哪些？
A. 三種分配方式如圖，分述缺點如下：
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權利變換-估價者權力過大，可操縱空間多。舊房被定價，屋主不服氣，常喊不公。
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協議合建-有些隱藏條款不利地主。建商挨家挨戶簽約，不透明。大家都想最後簽，拖很久。
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公開式契約-居民要自己解決歧見，直到100%同意，不容易。
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Q. 分配比例應有多少？
A. 地主分配比例之多寡，關係到房價、容積率、建材品質、租金補貼金額、選屋規則細節等......，難以直接論定。
但新成屋房價與分配比例有一定趨勢，例如：
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房價100萬時，地主比例大約70%
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房價70萬時，地主比例大約60%
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房價50萬時，地主比例大約50%
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房價35萬時，地主比例大約40%
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Q. 地主比例如何算出的？
這是根據房價、成本，所綜合評估出來的，
後續應考量基地大小、容積率、地下室車位數、車位售價等… ，若須詳細計算比例，請到→重建價值報告書
Q. 什麼是信託？是否安全？
A. 信託就是，開工前，土地會過戶給銀行，起造人也是銀行，所有貸款也放在銀行，建商只能向銀行分階段請款。
如果建商倒了，土地也還是銀行的、錢也還在銀行、蓋一半的房子也屬於銀行，銀行會找新的建商接手。
■Q. 到底要繳哪些稅？
A. 對稅捐機關來說，重建就是「地主賣出部分的土地換取新屋」，視同地主賣地須開收據(繳土地增值稅)，建商賣屋須開發票(繳營業稅)。通常要繳的稅如下：
- 土地增值稅：視同地主賣地，若採用第1種合約可全免，採用第1.5種合約可減40%，採用第3、第4種合約無減免。若自用滿一年可再減半(一生一次)。由地主負擔。
- 營業稅：可能由地主或建商負擔，講好就好。
- 房屋稅：完工交屋後，以新屋計費，稅金會增加3~5倍，採用危老、都更重建可減半十年。依照各自分得房屋比率負擔。
- 建物登記規費、代書費、印花稅：依照各自分得房屋比率負擔。
- 辦理土地合併、分割、測量、鑑界之相關規費、代書費：由建商負擔。
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法定公共基金、管理費(公共水電、公設清潔保養費等)：依照各自分得房屋比率負擔。
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天然瓦斯配管之手續費、施工費、租錶費：依照各自分得房屋比率負擔。
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若自行辦理出售、贈與、繼承所發生稅費：自行負擔。
■Q. 協議合建合約有什麼重點？
- 註明不可轉讓契約，避免掮客。
- 註明整合之期限，避免被長期綁死。
- 載明信託做法與條款。
- 建議載明最小開發面積，避免蓋出賣像差之房子。
- 建議清楚說明「建商應納之營業稅」由誰負擔。
- 請建商協助試算土地增值稅，並了解是否協助代辦自用住宅，避免後續爭議。
- 若建商有「容積移轉」，應爭取適當回饋(因為容積移轉會稀釋土地持份)。
- 分配比例之文字細節應完全弄懂。(例如坪數的定義、價值的定義......)
- 建議載明公設比，避免灌太多公設。
- 注意選屋選車位限制是否過於嚴苛。(限定樓層、限定範圍等......)
- 注意由誰制定價格表？(建商或估價師)，價格表是否影響地主權益？
- 載明建材設備表及相關保證 ，且全棟應一致(避免大小眼)。
- 視情況要求建商規劃適當戶型，使找補金額減少 。
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■Q. 委建合約有什麼重點？
A. 委建的核心價值是「每位甲方(地主)都是老闆，並委託乙方(專業團隊)協助興建」。因此委建合約的重點不在談條件，而是「甲方之間如何決議」，其重點如下：
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因為每位甲方都是老闆，當各甲方意見不合時，應訂定一個決議辦法。因此，乙方應協助甲方擬定「重建共同協議書」，說明甲方之間的開會方式、決議方式、多數決之定義等......。
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應載明，當乙方執行管理計畫時，都是以"甲方之共同決議"為依歸。
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舉例來說，甲方之共同決議包括：建築如何規劃？甲方之間如何分配坪數？如何選屋？建材要用多好？選哪間營造廠？等等......。
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乙方是提供專業建議，決定權是在甲方。
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因為甲方是老闆，選屋分配方式由老闆自己決定。(依照共同協議書來討論、表決)
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通常甲方之間會互相爭執分配坪數(例如一樓, 頂樓, 邊間, 非邊間)，所以會請1~3家估價師來估價，最後依照[價值選屋]來進行選屋。
■Q. 什麼是價值選屋？
A. [價值選屋]就是把每戶舊有房產估算成金額，再把每戶新成屋估算出金額，然後進行公開選屋，多退少補。
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