都更坪數換算，真的可以一坪換一坪嗎?協議合建與權利變換選哪個最有利?
不論什麼東西都會變老變舊，都市更新的核心價值，是「更新」，目的是為了淘汰有安全疑慮的老舊建物。更新的同時也將提升環境品質、新的設計、新的觀念，居住的更新將不只是建築本身，而是擴及城市裡的人們，其生活裡的每個角落。
都更坪數換算到底怎麼算？真的可以一坪換一坪嗎？
都更坪數換算是在都市更新流程的哪一個步驟？
今天就讓成華來幫大家解答！
一、都更坪數換算-真的可以一坪換一坪嗎？
一坪換一坪只是口號！
改建「一坪換一坪」為什麼這麼難？
有一棟五層樓的老公寓在推動改建，其中一位住戶跑來問我，改建完會變成幾層樓？我回答「15層」，沒想到，住戶接著說「那我們可以1間換3間囉！因為5層變15層，是3倍」。
室內面積「1坪換1坪」都不太容易了！1間換3間？當然不可能！為什麼這麼說？
用你我都懂得的話來解釋一下建蔽率、容積率；現在你有一張白紙，上面有100個1公分乘以1公分的格子，然後給你最多225個1公分乘以1公分的方塊，要求你把這些方塊放在白紙上，但規定最多只能使用45格，剩下的方塊可以往上疊。
其中，「最多45格」的規定就是「建蔽率」，會牽制平面的使用面積，「最多225個方塊」則為容積率，會影響樓層的高度。而台北市常見的第三種住宅區土地，建蔽率就是45%、容積率為225%。
以台北市的第三種住宅區來看，假設100坪，以往建蔽率為60%， 4層樓公寓算，容積率為240%（60%×4），樓梯間大約占5%，所以室內面積（不含陽台）的容積率為228%（240%×0.95）。
假設現在民眾利用《危老條例》改建，拿到容積獎勵加時程獎勵上限最高值1.4倍， 可以蓋到容積率315%（225%×1.4）。換算一下，228%是315%的72.4（228/315），所以跟建商合建，建商拿到全案的27.6%，原屋主至少要拿回72.4%才能室內面積不縮水。
那麼問題來了，建商經營也是需要成本費用的，分回的坪數賣掉之後，要能夠因應建築成本、人力成本、甚至還有改建期間，地主在外租屋的租金等等。
所以房價愈 高、「餅」愈大，建商分回較少的坪數就能因應開支，地主當然可以分到相對多的坪數；反之，房價愈低的地方，建商愈不想碰，因為地主分回一定大幅縮水，意願低、 案子難成。除非重建時的容積比原先的容積多很多，或者是新建物的房價夠高、建商的成本夠低，否則室內面積「1坪換1坪」真的只是口號！
目前市場上，大多數的合建案，建商的分配比介於35%～40%，地主則分回60%到65%，明顯和72.4%有落差，所以地主不願出資，就要有室內面積縮水的心理準備；否則「使用者付費」，室內面積不縮水，便要有荷包縮水的打算。
老屋重建不應該只關心資金，因為改建後，讓人安心居住的空間才是最重要的！
都更坪數換算到底該怎麼換，拿回來才划算？
分配方式條規定於《都市更新條例》第31條,主要為「分配建物」或「現金補償」兩 種。權利變換後之土地及建築物扣除折價抵付之共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。但其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。
目前最常見的屋主和建商取得坪數比為60：40或55：45，多的一方為屋主的比數 這樣的比例可不是隨便說說，而是可以透過簡單的公式來計算。
舉例來說，阿明有30坪四樓公寓，土地面積是12坪，屬住商土地、容積率是 300%，那麼小明提供土地可建築面積就是74.88坪。
12坪 × 300% ×1.6（公設轉換率）×（1+30%都市更新獎勵）=74.88坪
如果依照 60：40 或 55：45 分配比例計算（地主為多的一方），參與都更後，小明換回的實際室內坪數，才會和原來的一樣，大約在30坪左右。
情境一：屋主取得60%坪數
74.88坪 × 0.6 = 44.93 坪 （扣除約33%的公設，實際室內約30.10坪）
情境二：屋主取得55%坪數
74.88坪× 0.55 = 41.18 坪 （扣除約33%的公設，實際室內約27.59坪）
以台北市預售屋平均每坪50萬為基準，再依照常見的60：40或55：45的分配比例來算，建商可分得的價值，大概落在每坪20~22萬元之間。
情境一：屋主取得60%坪數
建方可分得價值 ＝ 50 × 0.4 = 20 萬元/坪
情境二：屋主取得55%坪數
建方可分得價值 ＝50 × 0.45 = 22.5 萬元/坪
建商一般利潤大概是20%左右，管理、銷售、稅金的成本，大約又佔了12.5%，就可以再進一步算出建商的每坪營建單價，大概會落在14.81~16.67萬元之間。
情境一：屋主取得60%坪數
20 / 1.20 / 1.125 = 14.81萬元/坪（營建單價）
情境二：屋主取得55%坪數
22.5 / 1.20 / 1.125 = 16.67萬元/坪（營建單價）
透過以上簡單的算式，在知道幾個重要關鍵數據後，套入算出，建商和自己分配的 比例是不是合理？算出建商使用的建材成本，大概會是落在哪 裡，不但可以要求建商不得偷工減料之外，對於未來新家建材的使用好壞，也會有一定的了解，充份達到保護自己的效果。
以上算式已經讓你霧煞煞？成華貼心附上小工具「都更坪數計算機」幫你省麻煩！
二、協議合建與權利變換選哪個最有利？
（一）權利變換定義
- 係透過公開、公正的方式，處理相關權利人的產權、建物土地分配，以互助合作的方式實施都市更新
- 其精神類似立體之市地重劃或法制化的合建
- 合建為私契，各戶條件不一；權利變換條件公開一致
- 市地重劃分回土地，權利變換則分回土地及房屋
（二）權利變換基本原則
- 分配：權利變換後之土地及建築物扣除抵付共同負擔後，依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人
- 公有公用土地優先抵充公共設施
- 權利變換範圍內道路、綠地等七項公共設施用地，由原有公有公用土地優先抵充
- 估價：由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之
（三）權利變換基本概念
- 同意參與更新者：願意分配房地者，依更新後應分得權利價值參與分配房地，並依實際分配與應分配價值差額找補價金。
- 不同意參與更新者：依其更新前權利價值領取補償金
（四）權利變換流程
- 更新前估價
- 計算權利價值比例
- 更新後估價＆共同負擔費用
- 房地 抵付共同負擔/現金 繳納共同負擔
- 更新後價值分配
- 差額價金找補
（五）權利變換試算
- 更新前資產總額：5000萬
甲的資產總額：500萬 - 甲的權利價值比例：500/5000=0.1
- 共同負擔費用：3000萬 更新後資產總額：10,000萬
- 甲負擔費用：3000 X 0.1 = 300萬 （房地抵付）
甲負擔費用：3000 X 0.1 = 300萬（現金付擔） - 甲應分配價值： 7000萬X0.1=700萬 / 甲應分配價值： 10,000X0.1=1000萬
- 甲實分配價值800萬 / 甲實分配價值800萬 補領200萬
（六）權利變換物權處理
（七）權利變換費用
- 都市更新規劃費
- 不動產估價費
- 更新前測量費
- 土地改良物拆遷補償及安置費
- 合法建築物殘餘價值、占有他人土地舊違建戶拆遷補償費用、其他土地改良物拆遷補償費
- 合法建築物拆遷安置費
- 地籍整理費
- 地政士委辦費及行政規費
- 土地登記及建物第一次登記
權利變換費用為土地所有權人及權利變換關係人按其更新前權利價值比例共同負擔。詳見權利變換相關法規連結。
延伸閱讀：
備註：內容僅提供參考 如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準
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