重建方式比較危老、都更、合建

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危老推動師首重開發整合的溝通技巧

常見之協議合建方式

危老重建計畫須取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意，方可向直轄市、縣(市)主管機關申請，故其權益分配模式等同於百分之百同意之協議合建，協議合建為地主提供土地，出資者提供資金，雙方合作的土地開發模式，而目前常見之協議合建方式主要有三類，合建分屋、合建分售與合建分成，內容簡介如下:

👉合建分屋:
地主與出資者約定直接分配合建後之房地結合體，常見之分配型態有垂直分屋，例如興建AB兩棟建物，地主分A棟，投資人分B棟。水平分屋，合建一棟八層樓建物，地主分一至四層，投資人分五至八層，若是個別地主土地面積較小，則需各戶房地結合體分別訂價，依據地主挑選戶別之總價進行找補。

👉合建分售:
消費者購買房地結合體時，土地部分為向地主購買，建物部分則為向投資人購買，故通常會有土地銷售契約書與建物銷售契約書。

👉合建分成:
地主與投資人約定出售房地結合體時的價金分配比率，例如約定六四分配，則消費者各期繳納費用均依照60%與40%之比例給付給地主與投資人。

「合建分屋」由地主與投資人分別取回房地結合體，銷售方式則再另行約定，而「合建分售」與「合建分成」之分配則須依賴房地結合體之銷售，並不需要於銷售前分配房地結合體。

🙋‍♂️由上可知合建類型主要是「分配何種型態之物件」的差異來區分，而協議合建亦從未明白表示分配內容如何推算，故合建條件雖多為雙方協議約定，但涉及至權益分配時，彼此均難以產生共識，故需要公正客觀的不動產估價師針對重建前相關權利人價值、重建後建物價值、地主與投資人權益價值分配比例等項目計算詳細合理的分配，減少地主方及投資方的疑慮，使危老專案推動更順暢。

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