危老條例容積獎勵申請案例實務分享

危老條例容積獎勵申請案例實務分享

來源：2018 臺北市都市更新學會 都市更新系列講座 12（2018.03.23） 講者：陳昶吉總經理（昶欣顧問）、陳燦榮建築師、楊謙柔博士 用途：了解《都市危險及老舊建築物加速重建條例》的申請流程、容積獎勵項目及實際案例

危老條例適用範圍

適用對象包含危險建築物及老舊建築物兩種（須位於都市計畫範圍內）：

危險建築物

• 經建築主管機關依建築法或災害防救法通知限期拆除、逕予強制拆除者
• 結構安全性能評估結果未達最低等級者
• 包含：海砂屋、紅/黃單建築、耐震能力未達標準之建築

老舊建築物

• 屋齡 30 年以上經耐震安全性能評估未達一定標準，且改善不具效益者
• 耐震能力未達一定標準：依條例第三條第六項所定辦法評估結果為最低等級
• 改善不具效益：評估結果為建議拆除重建，或補強經費超過重建成本二分之一

例外

經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術、紀念價值者，不得申請。

申請程序

1. 擬具重建計畫
2. 取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意（100%）
3. 向地方主管機關申請核准後，依建築法令申請建築執照

申請時間：應於 116（2027）年 5 月 31 日前提出申請。

容積獎勵

容積獎勵最高可達建築基地 1.3 倍之基準容積或 1.15 倍之原建築容積。

獎勵項目明細

申請項目	容積獎勵
原建築容積高於基準容積者獎勵 10%（或依原建築容積）	10%
經建築主管機關依法通知限期拆除或強制拆除者	10%
經結構性能評估結果未達最低等級者	8%
屋齡 30 年以上，耐震能力未達標準且改善不具效益或未設昇降設備者	6%
建築基地退縮淨寬 4 公尺以上建築	10%
建築基地退縮淨寬 2 公尺以上建築	8%
取得耐震設計標章	10%
住宅性能評估第一級	6%
住宅性能評估第二級	4%
住宅性能評估第三級	2%
3 年內提出申請（時程獎勵）	+10%

限制

• 依本條例申請容積獎勵者，不得同時適用其他法令之容積獎勵項目
• 可再申請容積移轉，但不能申請其他法令（如都計、都更）的獎勵

合併建築規定

• 合法建築物重建時，得合併鄰接之建築物基地或土地辦理
• 但鄰接之建築物基地或土地面積，不得超過該建築物基地面積
• 合併土地超過 1,000 平方公尺部分，不適用獎勵

稅捐獎勵

階段	優惠
重建期間	免地價稅
重建後 2 年	地價稅、房屋稅減半
重建前合法建物所有權人未移轉	延長房屋稅減半至售出（最多 10 年）

都市更新 vs. 簡易都更 vs. 危老條例比較

項目	都市更新條例	簡易都更	危老加速重建條例
基地規模	1000m² 以上	500m² 以上	無限制
獎勵額度	50%	20%	30%(+10%)
同意人數	土地 2/3、建物 3/4	100% 同意	100% 同意
審查時程	2 年以上	8 個月以上	45 天
稅捐優惠	免地價稅 + 減半 + 土增稅契稅減徵 40%	無	免地價稅 + 減半
補助	事業+權變 580~630 萬、整維/電梯 1000 萬	無	房屋健檢初評 60008000 元、詳評 2040 萬元

實際案例

案例 1：新北市板橋區文化段（全國首案）

• 基地面積：3,113 m²
• 重建前：29 棟，2~5 層樓磚造及 RC 建築物
• 重建後：1 棟地下 4 層地上 25 層電梯集合住宅
• 退縮 4 公尺以上，納入綠建築、耐震設計及無障礙設計
• 民國 106 年 11 月 28 日核准

案例 2：新北市板橋區江子翠段（新北第二案）

• 基地面積：1,773 m²
• 重建前：9 棟，3~4 層樓 RC 建築物
• 重建後：1 棟地下 4 層地上 14 層電梯集合住宅
• 納入綠建築、智慧建築及耐震設計
• 民國 107 年 2 月 13 日核准

案例 2 容積獎勵組合（共 40%）

1. 30 年以上結構安全評估：8%
2. 退縮：8%
3. 結構安全性能第三級：2%
4. 銀級綠建築：6%
5. 銀級智慧建築：6%
6. 時程獎勵：10%

審查流程

臺北市

三種途徑依建物狀態分流：

1. 經都發局依法通知拆除/補強之合法建築物
2. 屋齡未達 30 年之合法建築物（有使用執照）
3. 屋齡 30 年以上之合法建築物

均需經結構安全性能初步評估（甲/乙/未達乙級），再依結果決定是否進入詳細評估。

新北市

起造人擬具重建計畫 → 城鄉發展局受理 → 審查文件 → 限期補正（第一次 30 日、第二次 15 日）→ 核准重建計畫 → 簽訂協議書

建設業適用提示

• 危老條例是小基地開發的重要工具，無基地規模限制、審查僅需 45 天
• 時程獎勵 10% 有截止期限，須注意申請時效
• 合併鄰地可擴大基地但面積限制嚴格（不得超過原基地面積、超過 1000m² 無獎勵）
• 100% 同意門檻是最大實務挑戰，需要完善的地主整合策略
• 可與土地開發部門的可行性評估模型結合，試算危老獎勵後的容積與收益