是否要重建? Q&A

Q. 重建有哪些優點？缺點？

Q. 重建後能分回原本室內坪數嗎？

實際數字依容積率、容積獎勵、舊公寓樓層數而有變動。

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 Q. 重建須要出錢嗎？合建vs委建之差異？

A. 看重建形式，不出錢就相當於「都更, 協議合建」，出錢就相當於「自地自建, 委建」。

如果不出錢，建商就要分走一些坪數抵付造價。反之，如果出錢，就能拿回全部坪數。

另外，就算不出錢，也有許多稅費要繳(土地增值稅、登記規費、代書費等)。

 Q. 「都更vs危老」之差異？

A. 因為「都更重建」太慢了，人多嘴雜、審查委員意見多，公聽會、審議會開不完，鄰地一定要納入、地主越多越難喬，搞個10年以上很正常。

「危老重建」通常2個月就審查完成，容積獎勵明確、不用看委員臉色，基地不限大小，鄰地不同意就割掉，不會被鄰地牽制，照樣可以自己蓋。

唯一要注意的是，危老重建需要100%同意，一個都不可少。

 

   Q.為什麼老公寓不都更?         

1. 1. 多數地區無法「室內一坪換一坪」，要當地房價夠高、容積獎勵夠高才有可能

   2. 「違建、頂加、一樓加蓋」通通不算產權，只有室內+陽台+樓梯間才算。

   3. 重建後，土地持分會被稀釋，感覺像在賣祖產。

   4. 要繳土地增值稅、大樓管理費、更多房屋稅。

   5. 要搬家，而且怕被建商騙，嫌麻煩。

    Q. 一, 二, 三, 四樓的價差是？

 A. 各樓層的價差，邊間與非邊間的價差，是無法算準的，就算委託估價師算出來，屋主通常也不滿意。

例如，東區忠孝東路一、二樓的價差可能差兩倍，但一般小巷弄一、二樓可能沒有價差。

實務上，估價師會依據路寬、面向、商業程度來估價，儘管估出來總是有人不滿意，但一起合建就要遵守。

以下提供2000筆實價登錄之平均值(台北市-四層公寓)：

• • 四樓: 49.66萬

  • 三樓: 49.97萬

  • 二樓: 50.78萬

  • 一樓: 68.30萬