地主_Q&A(都更改建)

📥 本頁 2026-07-20 自 OP wiki《100_開發部》遷入(管家);原 OP 頁已改為指路。

一坪換一坪是指權狀面積嗎?假設我家房屋室內面積是 25 坪，權狀面積 30 坪，都更後 可拿回權狀面積 25 坪，還是可拿回權狀面積 30 坪?

1. 室內一坪換一坪計算原則為層次面積(即實際室內面積，不含陽台);層次面 積除以 67%(1-33%)即[室內+33%公設]面積。

2. 如室內面積為 25 坪，初估為改建完權狀面積為 25 除以 0.67 等於 37.31 坪(實 際分配以權利變換估價師估價報告為準)

請問最近簽的文件 "自行組織都市更新會同意書"應該不等於都市更新事業計畫同意書 對吧(只是再確認)?代刻印章同意書可以不簽嗎?

1. 不等於 (自組更新會由社區住戶組成，都更的實施者為地主，不會被建商牽 著鼻子走;全案走政府流程由專業團隊全案管理，過程公開透明)。

2. "自行組織都市更新會同意書"僅表達同意籌組更新會並不等於同意都更。 3.代刻印章為省卻頻繁打擾住戶之苦，您不放心可不簽。

停車位有單獨權狀並可買賣嗎?如原住戶想多添購可以嗎?如何作價?

1. 車位無單獨權狀，登記於權狀之共有部份(大公內)，可自由買賣，但只能賣給同社區，意即車位是附屬於新大樓之部分。

2. 車位經原地主分配後需再檢討 [一戶一車位比例]法規，如有餘裕，地主戶可加購;地主戶購買可扣除代銷佣金 6%。

如果都更過程中我過世了，土增稅還會免徵嗎?會產生哪些稅?

1. 假設今年 111 開始都更，所有權人 114 往生，那 114 年以前的增值稅歸零。 假設大樓 119 年完工，繼承人免徵土增值稅。

2. 繼承人賣屋時只需要繳 **114-**賣屋的 **60%增值稅(**政府減徵 40%)。

3. 因為土地是 105 年前取得是舊制，繼承不會產生房地合一稅。105 年後 取得 的土地才有房地合一稅。 **4.會產生遺產稅，需視”被繼承人”**的總財產計算遺產稅的稅率級距。

萬一施工期延宕，貸款的利息會一直產生，如何處理?。

1. 更新會與施工各單位將簽立嚴謹合約**,合約內規範:**可歸咎於施工單位之施工期延宕會處以相應罰則。

2. 本案在下一階段的**”都更服務委任契約”**

   
   

   『第十三條 :本案事業暨權利變換計畫核定發佈實施後依法申請建造執照並需 按建造執照規定於領照後六個月內開工，開工之日起 48 個月內完工並取得使 用執照(實際時間按取得建照所載為準)。但有下列情事之一者，得順延其時間**(1).** 因天災地變等不可抗力之事由，致乙方不能施工者**,**其停工期間。 **(2).因政府法令變更或其他非可歸責於乙方之事由發生時，其影響期間』。

   
   

   『第十四條 : 乙方如逾前項期限未開工或未取得使用執造者，每逾期一日千分 之一計付處罰性違約金與甲方，逾期罰款上限為法定造價百分之十;**反之 甲方因上述之原因義使工程延誤，逾期罰款亦如同之』。

自地自建模式就是地主們要背貸款，我們無力也不想背貸款。ㄨㄨ建商説，地主的土地都不用設定抵押，公司會設定自己的資產借錢。所以地主沒有任何風險?

1. 自地自建模式為地主自主更新**,在專業團隊的全案管理協助下，重建後的成果(允建容積+獎勵容積),不必與建商分配,**地主全部分 回。

2. 開發有餘屋包銷及補足重建貸款的機制**;重建貸款在銀行信託監管下進行,** 重建貸款如有不足**,富築開發會負責清償,**地主完全無背貸款的風險。

3. 建商合建模式**,建商會分走你的坪數並且土地雖然未設定抵押但建商有向銀行 借建築融資,當建商周轉不靈時,你的土地會連帶查封,** 建商倒閉留爛尾樓在地主 的土地上**,雖然地主土地並未抵押給銀行,但工程要等銀行與倒閉建商官司結束 才能開始解決,**故合建地主還是有風險的。