是否要重建? Q&A

Q. 重建有哪些優點？缺點？

Q. 重建後能分回原本室內坪數嗎？

實際數字依容積率、容積獎勵、舊公寓樓層數而有變動。

了解更多請到→重建坪數計算機

 Q. 重建須要出錢嗎？合建vs委建之差異？

A. 看重建形式，不出錢就相當於「都更, 協議合建」，出錢就相當於「自地自建, 委建」。

如果不出錢，建商就要分走一些坪數抵付造價。反之，如果出錢，就能拿回全部坪數。

另外，就算不出錢，也有許多稅費要繳(土地增值稅、登記規費、代書費等)。

 Q. 「都更vs危老」之差異？

A. 因為「都更重建」太慢了，人多嘴雜、審查委員意見多，公聽會、審議會開不完，鄰地一定要納入、地主越多越難喬，搞個10年以上很正常。

「危老重建」通常2個月就審查完成，容積獎勵明確、不用看委員臉色，基地不限大小，鄰地不同意就割掉，不會被鄰地牽制，照樣可以自己蓋。

唯一要注意的是，危老重建需要100%同意，一個都不可少。

 

   Q.為什麼老公寓不都更?         

1. 1. 多數地區無法「室內一坪換一坪」，要當地房價夠高、容積獎勵夠高才有可能
   2. 「違建、頂加、一樓加蓋」通通不算產權，只有室內+陽台+樓梯間才算。
   3. 重建後，土地持分會被稀釋，感覺像在賣祖產。
   4. 要繳土地增值稅、大樓管理費、更多房屋稅。
   5. 要搬家，而且怕被建商騙，嫌麻煩。

    Q. 一, 二, 三, 四樓的價差是？

A. 各樓層的價差，邊間與非邊間的價差，是無法算準的，就算委託估價師算出來，屋主通常也不滿意。

例如，東區忠孝東路一、二樓的價差可能差兩倍，但一般小巷弄一、二樓可能沒有價差。

實務上，估價師會依據路寬、面向、商業程度來估價，儘管估出來總是有人不滿意，但一起合建就要遵守。

以下提供2000筆實價登錄之平均值(台北市-四層公寓)：

• • • 四樓: 49.66萬

    • 三樓: 49.97萬

    • 二樓: 50.78萬

    • 一樓: 68.30萬

   Q.建築成本怎麼算?

  Q1. 為什麼房價越高，成本越貴？

因為房價越高, 要用上好建材, 才能賣出高價，

例如全棟崗石外觀, 高級大廳, 高級廚具衛浴等…

同時建商也要付給地主較高的租金補貼。

  Q2. 聽說建築成本每坪15萬，為何寫到20幾萬？

建築成本約略12~18萬沒錯，

但本表中的成本不只建築成本，

還包含設計費, 整合費, 人事行政, 租金補貼,

利息, 稅捐, 代銷, 公司利潤等…

 

以上數字都是參考既有案例，想了解更多[房價-造價]之關係，請到→重建坪數計算機

Q. 台北市實際案例分享

【台北市大安區，四樓舊公寓】

新成屋房價110萬/容積率225%/容積獎勵1.4倍

某地主原本持有：21.95坪(主+陽) 與 1.51坪(樓梯間) 無車位

重建完工後分回：21.95坪(主+陽) 與10.33坪(公設) 與1個平面車位

Q. 新北市實際案例分享

【新北市中和區，三樓舊公寓】

新成屋房價42萬/容積率300%/容積獎勵與移轉1.5倍

某地主原本持有：17.06坪(主+陽) 與 1.45坪(樓梯間) 無車位

重建完工後分回：18.77坪(主+陽) 與8.83坪(公設) 與0.56個平面車位