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都市更新貸款、危老改建貸款怎麼貸？

不管是都市更新還是危老改建，所有要進行的流程可謂工程浩大，對於一般民眾可能很難直接負擔起這些龐大的費用，也可能因為要支付這些費用，而降低了要不要進行都市更新的意願，但其實政府為了鼓勵大家進行都市更新，不只有多項補助，更有各種貸款優惠！耕薪在這邊幫大家整理出所要花費的項目，跟貸款優惠！不過牽涉到眾多金融資訊，提醒大家還是要多看多聽，在做出決定前務必詳細查閱相關資訊！

一、都市更新產生費用

（一）事前費用：

  1. 都市更新規劃費用包括都市更新可行性評估費用、都市更新計畫、都市更新事業計畫、都市更新權利變換計畫等費用。
  2. 都市計畫變更費用。
  3. 工程費用：包括公共設施與建築物之規劃設計費、施工費、整地費、材料費、工程管理費、空氣污染防治費及其他必要之工程費用。
  4. 拆遷補償與安置費用。
  5. 徵收、撥用、價購更新地區土地及其改良物支出。
  6. 整合與招商作業費用。
  7. 權利變換費用：依據都市更新權利變換實施辦法第十三條第一項第四款規定之費用。
  8. 稅捐及管理費用：包括必要稅捐、人事、行政管理、信託及其他管理費用。
  9. 貸款利息支出。
  10. 都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔、申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用。
  11. 行政業務與設備費。
  12. 其他經基金管理會審議通過之支出項目。

（二）都更主要費用

建築物工程造價核計原則：

  1. 包含項目：
    • 建築工程：假設工程、基礎工程、結構體工程、外部裝修工程、內部裝修工程、門窗工程、防水隔熱工程、雜項工程、景觀工程、設備工程。
    • 機電工程：電氣工程、弱電工程、給排水工程、生活廢水工程、防設備工程、通風工程。
    • 職業安全衛生費、空氣污染防制費。
    • 稅捐、利潤及管理費。
  2. 不包含費用：
    • 拆除工程。
    • 建築設計費、鑑界費、鑽探費、建築相關規費。
    • 公寓大廈管理金、開放空間基金。
    • 協助開闢公共設施相關費用（地上物拆遷、道路開闢費用）。
    • 周邊公有建築物維護費用。
    • 物價調整費。
  3. 特殊費用：
    • 特殊大地或基礎工程（含地質改良，不含一般基樁）。
    • 特殊設備（含制震、減震設備）及工法或行政單位要求。
    • 其他經審議會、幹事會、權利變換計畫審查小組、專案小組或專案會議認為有必要者。如大樹保護及遷移費用、環境監測費、鋼骨造、鋼骨鋼筋混凝土造41層樓及鋼筋混凝土造26層樓以上之樓層。
  4. 其他費用計算：
    • 地上層1層至6層建築物其地下樓層超過1層。
    • 地上層7層至15層建築物其地下樓層超過2層。
    • 地上16層以上建築物其地下樓層數超過3層。
      以上需要按標準單價另計加成

二、危老改建產生費用

（一）事前費用

初步評估：

  1. 台灣省結構工程技師公會：
    樓地板面積未滿3,000m²：每棟12,000元。
    樓地板面積3,000m²以上：每棟20,000元。
  2. 社團法人臺灣省土木技師公會：
    1. 每幢貳棟以下者（含）
      樓地板面積3,000m²（含）以上者：2萬元。
      樓地板面積未滿3,000m²者：2萬元。
    2. 每幢參棟以上者（含）
      樓地板面積3,000m²（含）以上者：N*1萬元。
      樓地板面積未滿3,000m²者：0.8N*1萬元。  

（二）危老主要費用

  1. 建築師費用：建築設計費；考量建築結構、營造、室內設計等規劃。
  2. 營建費用：建築營造費用
  3. 專案管理費用：
    • 前期規劃及評估
    • 營建管理
    • 銷售管理

政府所提供的都市更新貸款分為兩個部分，我們都明白都市更新的流程非常繁瑣，從事前到動工，所要支出的金額不是小數目，因此政府對此規劃出兩個部分的貸款優惠，在什麼階段可以申請貸款呢？一起來看看吧！

三、政府貸款優惠

（一）貸款利率

都市更新前置作業貸款

  1. 中央、直轄市、縣（市）都市更新主管機關為借款人：按中華郵政股份有限公司郵政儲金二年期定期儲蓄存款機動利率減百分之一機動計息。
  2. 都市更新事業機構、都市更新團體為借款人：按中華郵政股份有限公司存簿儲金利率加承貸銀行加碼機動計息，銀行加碼以不超過百分之二點一七五為限。
  3. 都市更新優惠貸款：按中長期資金運用利率加承貸金融機構加碼機動計息，承貸金融機構加碼以不超過百分之二為限。

（二）貸款額度

都市更新前置作業貸款：每一計畫貸款額度依計畫之實際需要而定，最高以新臺幣二千萬元為限，並按實際進度撥付之。都市更新優惠貸款：最高以申請計畫實際需要資金之百分之八十為限。但經金融機構運用自有資金符合授信條件者，不在此限。

（三）貸款條件

  1. 都市更新前置作業貸款：中央、直轄市、縣（市）都市更新主管機關、都市更新事業機構及都市更新團體。
  2. 都市更新優惠貸款：都市更新事業實施者、參與更新分配之都市更新會會員。

（四）貸款用途

都市更新前置作業貸款

  1. 都市更新先期評估費用。
  2. 地權調查整理、現況測量、鑽探費用。
  3. 都市更新事業概要、都市更新事業計畫、都市更新權利變換計畫等規劃費用。
  4. 都市計畫變更費用。
  5. 建築設計費用。
  6. 必要之人事、行政作業及管理費用。

都市更新優惠貸款

  1. 都市更新事業範圍內之土地及地上物取得費用。
  2. 工程費用：包括公共設施與更新後土地及建築物之規劃設計費、施工費、整地費、材料費、工程管理費、空氣污染防治費及其他必要之工程費用。
  3. 地權調查整理及拆遷安置費用：包括調查費、測量費、拆遷安置費、地籍整理費及其他必要之業務費用。
  4. 稅捐及管理費用：指必要之稅捐、人事、行政、信託及其他管理費用。
  5. 權利變換費用：依據都市更新權利變換實施辦法第十三條第一項第四款規定之費用。

前項各款所定費用應以經直轄市、縣（市）主管機關核定之都市更新事業計畫或權利變換計畫所載數額或計算基準為準。

（五）資金來源與承貸金融機構

  1. 都市更新前置作業貸款：由行政院國家發展基金項下之中美經濟社會發展基金於九十五年至九十八年匡列總額度新臺幣二十億元。由內政部辦理貸款，得選定經理銀行經辦理。
  2. 都市更新優惠貸款：由國家發展委員會中長期資金運用策劃及推動小組協調中華郵政股份有限公司提撥專款支應或金融機構以自有資金支應。資金總額度達新臺幣二千億元。由中華郵政股份有限公司，評選適當之公、民營金融機構辦理核貸事宜。

更詳細內容可參考：

都市更新事業優惠貸款要點：https://www.cpami.gov.tw/最新消息/法規公告/28-都市更新篇/10317-都市更新前置作業融資計畫貸款要點.html

都市更新前置作業融資計畫貸款要點：https://www.cpami.gov.tw/最新消息/法規公告/28-2010-02-24-10-07-23/10322-都市更新事業優惠貸款要點.html

四、銀行優惠簡單整理

（一）台灣銀行

都市更新貸款業務

都市更新貸款係指以拆除更新單元內原有建築物，重新建築，並以權利變換、協議合建或其他實施方式辦理之融資。項目包括：

  • 建築基地貸款
  • 與地主合建保證金貸款
  • 興建工程貸款
  • 營業週轉金貸款
  • 更新單元內不動產原有債務之代償與參與更新者之週轉金貸款

（二）土地銀行

都市更新融資

  • 購地貸款
  • 興建房屋貸款 
  • 建築週轉金貸款

危老改建融資

  • 興建房屋貸款 
  • 建築週轉金貸款 
  • 房屋貸款

（三）兆豐銀行

都市更新貸款業務

  • 土地貸款：最高不得超過取得成本或時價扣除應計土地增值稅後之七成。
  • 地主合建保證金貸款：最高不得超過取得成本或時價扣除應計土地增值稅後之七成。
  • 興建工程款：最高為預估造價之五成。
  • 週轉金貸款*：貸放款條件同興建工程貸款，以單據金額最高五成動用。

依個案所需時間核定，貸款期限最長6年。

雖然幫大家整理了這些貸款優惠，但是事關金錢方面，加上政策可能會有所改變，或是各家銀行會有新的的優惠，還是要以該銀行所公佈的為參考呦！多看多聽多比較，事前的準備是很重要的！若想要了解更多關於都市更新的各種資訊，或是有什麼疑問，歡迎大家來找我們諮詢~

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備註：內容僅提供參考 如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準

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