自辦都更大小事：流程、優勢、條件、如何成立都市更新會，一次告訴你！
政府提供許多不同種的都市更新方案，但法規複雜落落長、專有名詞一大堆…..讓你搞不懂嗎？到底該怎麼辦理都市更新、該怎麼申請政府補助、條款落落長，看完頭都痛了，由於都更領域太過專業,許多人還是一知半解，成華建設今天幫你整理自辦都更懶人包，讓你以後遇到都更問題都沒在怕啦！
都市更新還有分種類?我只是想辦理都市更新怎麼這麼複雜，除了自辦更新，難道還有其他選擇嗎？今天就讓成華團隊幫您解答～
本文章撰寫為『成華建設』依據當下各方資料、法律條文所整理、解釋，若與現行法規有所出入，盡請見諒，但也歡迎來電詢問最新的都市更新資訊，我們將有專人為您解釋。
一、甚麼是自辦都更？自辦都更跟其他類型都更有何不同？
（一）自辦都更
- 實施者為土地及合法建築物所有權人自行組織之更新團體,或其一定比例土地及合法建築物所有權人所委託之都市更新事業機構。
- 經劃定應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人，自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構,應經該更新單元範圍内私有土地及私有合法建築物所有權人均超過十分之一，並其所有土地總
- 面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一之同意。資金來源為地主，所投資之金額與土地皆為地主自行完成。實施者為地主自行申請的都市更新會，並向政府報備立案，成為一個合法的法人組織。
（二）自辦都更跟公辦、合建有何不同
- 依現行《都市更新條例》之規定，「公辦」之都市更新無需得一定比例之土地或合法建物之所有權人同意；而「自辦」都市更新，則在不同階段、不同情況下，須得到 《都市更新條例》所規定比例之土地或合法建物所有權人同意。
- 而所謂合建，是指建商出錢、地主出地，最主要的差別就是資金來源。名義上建商合建，實施者就是建商；如果是自辦都更的話,那實施者就是地主自己申請的都市更會。
那麼如果我決定自辦都市更新，我該怎麼做?好的開始是成功的一半，第一步要從哪裡下手呢?
二、自辦都市更新流程
（一）自辦都更流程介紹：
1.發起籌組：土地及合法建築物所有權人發起申請核准籌組。
2.籌備工作：召開成立大會，申請立案核准。
3.取得立案：發給立案證書，更新團體完成成立。
4.正常運作：更新事業擬定、審查計畫執行，解算、清算。
（二）都市更新會成立規範與條件：
法依都市更新條例第二十七條第二項規定訂定
- 都市更新會之設立，應由土地及合法建築物所有權人過半數或七人以上發起籌組，並由發起人檢具申請書及下列文件向直轄市、縣（市）主管機關申請核准籌組。
- 發起人應自核准籌組之日起六個月內召開成立大會，並通知直轄市、縣（市）主管機關派員列席。
- 都市更新會應於成立大會後三十日內檢具章程、會員與理事、監事名冊、圖記印模及成立大會紀錄，報請直轄市縣 （市）主管機關核准立案，並發給立案證書。
- 都市更新會之會員，為章程所定實施地區範圍內之全體土地及合法建築物所有權人。
- 會員大會分下列會議，由理事長召集之：
- (1)定期會議：每六個月至少召開一次，其召開日期由理事會決議之。
- (2)臨時會議：經理事會認為必要，或會員五分之一以上之請求，或監事函請召集時召集之。
- 會員大會召開時，應函請直轄市、縣（市）主管機關派員列席；議事錄並應送請備查。
- 都市更新會應每六個月向直轄市、縣（市）主管機關申報都市更新事業計畫、權利變換計畫及預算等執行情形。
- 理事會應每年編造預算，於每一會計年度終了後三個月內編製資產負債表、收支明細表及其他經直轄市、縣（市）主管機關指定之報表，經監事查核通過，報請會員大會認後送請直轄市、縣（市）主管機關備查。
（三）自辦都更的條件：
1.金額負擔方式：
- 會費：每位會員依約定負擔
- 都市更新事業費：依每位會員負擔比例出資
- 政府機關之補助
2.建物類型（適用範圍）：
- 建築物簡陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。
- 建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足 以妨害公共交通或公共安全。
- 建築物未符合都市應有之機能。
- 建築物未能與重大建設配合。
- 具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護其周邊建築物未能與之配合者。
- 居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安。
- 經偵測檢驗確定遭受放射性污染之建築物。
- 特種工業設施有妨害公共安全之虞。
3.同意比率：
- 迅行劃定更新地區：1/2
- 一般更新地區內：3/4
- 非屬更新地區內自劃更新單元：4/5。
另倘同意比例已達事業計畫門檻規定者得免擬具事業概要，可逕行擬訂事業計畫。
4.稅務：
- 更新期間：土地無法使用者，免徵地價稅；仍可繼續使用者，減半徵收。房屋興建中，無需課徵房屋稅。
- 更新完成：地價稅及房屋稅減半徵收2年。更新前合法建築物所有權人取得更新建築物，於房屋稅減半徵收2年期間內未移轉，延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止，但以10年為限。(實施期限至113年1月31日)
5.是否強制拆屋：
都市更新案件經過事業計畫、權利變換計畫審議後（權利變換相關法規），若仍有不同意戶，施者本於真誠磋商精神協調仍無共識後，可以申請協助拆遷，當然先前必須多次協調。實施者申請代拆後市府也會盡力積極扮演協調角色，若再行協調仍不成，最後即會訂定期限執行拆除作業，當然市府會更期望實施者與住戶之間能先行協調成功。
自辦都更，肥水不落外人田!
三、誰適合自辦都更？自辦都更的優缺點？
（一）自辦都更成功要件：
- 第一步必須要 決定實施主體及推動方式
- 凝聚所有住戶共識：更新成功的最重要關鍵
- 每個住戶都能主動積極參與和學習，才會獲得最多的輔導與協助
（二）自辦都更好處、優點
1. 利潤分配：最大好處是由住戶主導，建商沒有分配利益
- 容積獎勵：根據每塊基地的不同條件，容積獎勵的額度也會有不同。
- 掌握權利：住戶擁有最終決策權及撥款權
- 全程公開：全體住戶有權參與全程都更過程
（三）自辦都更壞處、缺點
- 自負額度大：所需金金龐大
- 過程繁瑣複雜：協調時間也會較一般由建商擔任實施者花費的時間更多
- 背景知識需求高：找建築師繪圖、寫事業計畫、提送審議等整合程序
結語：
看完成華整理的自辦都更大小事有沒有對自辦都更更了解了呢？自辦都更好處多多，不僅能提升居住品質，甚至還能提升房價，但一般民眾不容易執行，那些繁文縟節的條例，是不是讓你望之怯步？沒關係！對都更有任何疑問／想了解的事／更詳細的評估，都歡迎諮詢成華建設～～～
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