3種都更方式，選哪個好?｜都市更新、危老重建、合建優劣
決定要讓自己的居住環境更好，那該怎麼選擇最有利呢？
不就是把老建築變成安全的新建築嗎？怎麼還分了這麼多？都市更新、危老重建、合建；每一個地主本身的條件都不一樣，到底該怎麼選擇才能發揮最大的利益呢？帶你一起來了解這些名詞的背後代表著什麼！
本文章撰寫為『耕薪建設』依據當下各方資料、法律條文所整理、解釋，若與現行法規有所出入，盡請見諒，但也歡迎來電詢問最新的都市更新資訊，我們將有專人為您解釋。
一、都更方案比一比，都更、危老、合建差在哪裡？
| 都市更新 | 危老重建 | 協議合建 |
| 程序繁雜3~5年 | 程序簡化半年~2年 | 程序較為簡化2年~2年半 |
| 基地須符合都更條例規定 | 基地不限大小屋齡30年以上無面積限制 | 基地不限大小只要符合都更法規 |
| 基準容積1.5倍 | 上限為基準容積的1.4倍(含時程及規模獎勵) | 基準容積1.2倍 |
| 政府介入 | 私人契約 政府不干涉 | 政府不干涉 |
| 事業計畫80%同意 | 100%同意比例 | 100%同意比例 |
| 稅務減免 | 稅務減免 | 稅務減免 |
| 政府協調強制拆屋 | 不強制拆屋 | 不強制拆屋 |
三種方案各有差異，該選哪種，主要還是依照自己的需求；每塊土地的條件有所不同，面積、跟土地權利人人數，皆有所不同。都市更新所需要的土地面積較大，通常土地所有權人人數較多，程序較複雜，所需的時間要較長；而危老重建所需土地面積無限制，也可能發生地主為單一所有人，所需程序較簡便，能在短時間完成；協議合建所需土地也無限制，但涉及建商利益，要經過交涉協議，變更過程要依照建商與地主協議。
瞭解完都更的分類，那麼該怎麼施行呢？該簽什麼契約？契約內容該注意什麼？小心簽下陷阱契約，原本開心進行都市更新，一不小心簽下了萬年合約，賠了夫人又折兵。帶你來了解該注意什麼，讓您都市更新一切順利。
二、都市更新該找誰？有哪些契約類型？
（一）都更方案
自辦
- 自行實施：由土地及合法建物所有權人依據都市更新條例第15條規定，組織更新團體，訂定章程，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准，自行實施都市更新事業。其中，都市更新事業計畫、權利變換計畫等的擬定，通常得委託專業者辦理，並非由更新團體成員一手包辦。除非團體成員就有專業者，然為避嫌起見，仍以迴避為原則。
- 委託實施：由土地及合法建物所有權人委託都市更新事業機構實施。
可參考耕建築之前為大家整理的自辦更新相關文章：自辦都更大小事：流程、優勢、條件、如何成立都市更新會，耕建築一次告訴你！
公辦都更
- 自行實施：直轄市、縣（市）主管機關依據都市更新條例第17條規定，設置專責機構自行實施都市更新事業。
- 委託實施：經公開評選程序委託都市更新事業機構，實施都市更新事業。所謂都市更新事業機構以依公司法設立的股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。
- 同意其他機關（構）實施：例如鄉（鎮、市）公所如要作為更新實施者，應經由縣（市）政府同意。
合建
協議合建是指更新單元內的私有土地及私有合法建築物所有權人，全體同意實施者所提都市更新事業計畫，並於計畫核 定發布實施後，按雙方約定處理相關權利。換言之，協議合建的分配條件往往是由實施者（建商）自行計算，再徵求地主同意及簽署合建契約，通常是用更新後可分配權狀面積及車位為條件，但有可能各戶條件都不相同，看個人需求況。
（二）契約類型介紹與注意事項
我簽的是哪種契約？合約種類介紹
- 都更重建權變分屋，依照政府審核比例分配；或都更重建擇優分屋，兩者擇優。
- 都更危老協議分屋，依照雙方協議比例分配。
- 都更危老地主全拿（委建, 自地自建），地主分回所有坪數，但須出錢。
房屋分配比例 & 計算範例（權利變換？協議合建？委建？）
A. 權利變換：更新後總價值－共同負擔費用＝地主可分配價值
計算範例：
更新後總價值（1,418,690,650元）－共同負擔費用（584,802,479元）＝地主可分配價值 833,888,171元
在依照更新前權利價值比例（%）相乘＝每位所有權人更新後應分配價值。
B. 協議合建：協議合建屬於私人契約，分配的方法是依照地主與建商簽訂的合建契約內容 去分，該怎麼分是由雙方協定為準
C. 委建：土地、建築成本、以及所有花費，皆為地主出資，以此地主可分回100%
（案例參考：都市更新權利變換案例研析與實作）
選配房屋方法
- 權利人之實際分配價值為「分配單元」與「停車位」加總，以應分配價值之合理範圍（上下差距20%內）進行選配
- 欲超選者需與實施者協議，協議不成以選配原則辦理
- 若權利人未依本選配原則進行選配，發生與其他權利人申請同一位置時，由符合 本選配原則之權利人優先分配，未符選配原則之權利人另行依原則於未被選配之位置中選配或抽籤 但同一位置有二人以上申請分配時，應 以公開抽籤方式辦理
- 申請分配期間截止後，權利人若欲修改，須與實施者協議，以確保其他權利人
- 若因審議過程中修改調整設計，以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」 變動者，實施者將以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配
- 未於規定期限內提出申請者，以公開抽籤方式分配之。期限不得少於三十日
房屋價格制定
房屋價格=土地價格+建物價值
除了土地價值外，建物坐落區位、建材、土地分區使用、建蔽率與容積率、公共設施停車位、樓層高低、景觀環境、學區、交通等因素，都會影響房價的成交價格，即使是一棟大樓的房屋，房價也有所不同。因此房地產的合理價格沒有一個評斷的標準。可參考同路段房價、建商風評，也能上實價登錄網參考該建案附近其他建案的成交價格做為依據。
！注意事項！
A. 建商分配比率
權利變換：依據建商提出的成本報告，由政府審核分配比例。
協議合建：依據雙方協議結果，決定分配比例。
委建、自地自建：地主們委託專業團隊協助興建，地主分回所有坪數，但須出錢。
B. 違約機制
合建契約應註明違約的處理方式，違約處理的約定；或是要求實施者提供一定金額的保證金，以免過程中發生糾紛，則該保證金可作為賠償金。實施者違約的情況未必只有「工程停工或遲延」而已，實施者違反合約其他條文約定時，也應有明確的處理規範。
C. 退場機制
注意契約效力及應有退場機制，合約中宜約定雙方退場機制，以合理降低風險。避免與建商不小心簽下「萬年合約」，應該載明為幾年合約，住戶能解約才能保障權利。
以下舉兩個已更新完的例子給大家看看，更新前後的差異非常大，希望大家在更新的路上都能圓滿，儘管可能會遇到一些波折，但相信完工後大家都能滿意。
更多都更問題歡迎參考台北都市更新處常見問題大全
三、實際案例分享
（一）更新地區：臺北市中正區
實施方式：權利變換 ，非位於公劃更新地區，為自行劃定更新單元
更新前樣貌
更新前總面積：2077 (m2)
都更容積獎勵：
- 時程獎勵7％
- 建築設計與鄰近地區建築物相互調和、無障礙環境及都市防災8%
- 供人行走之地面道路或騎樓6.16%
- 建築基地及建築物採綠建築設計8％等項目，合計申請都市更新獎勵31.16％；另申請臺北好好看系列二容積獎勵6.975%及容積移轉30.72％
容積獎勵統計：3,123.953
更新前後價值：
更新後樣貌
（二）更新地區：臺北市中正區
實施方式：權利變換 ，2002年10月28日公告之「中正區、泉州街以西、汀州路以南所圍更新地區」
更新前樣貌
更新前總面積：5,230 (m2)
都更容積獎勵：
- 時程獎勵5％
- 地區環境狀況獎勵9.17%
- 更新地區規劃設計獎勵29.23%
容積獎勵統計：5995.33
更新前後價值：
更新後樣貌
案例引用來源：都市更新研究發展基金會
家裡的老房子又老又舊，想透過政府的獎勵政策改善居住環境，該選擇都更、合建或危老呢？可更新的土地面積與資金是兩大決定要素，面積能首先決定是否符合都市更新；其次來思考資金是否充足，資金不足，可以與建商協議合建，同樣可以達到的。每個人的條件不同，所因應的方法都不一樣，不管你選則哪一種，成果都是能讓居住品質更上一層樓。
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