該找誰? 如何簽約?

Q.重建該找誰?

    方法1-找建商：

• • • • • 地主免出錢，但要分坪數給建商抵造價。

        • 「協議合建、建商都更、公辦都更」都是屬於這類型。

        • 困難點在於，居民覺得建商分走太多坪數。

        • 各大建商都有在做，地段越好，建商興趣越高。

   方法2-找顧問 (委託建經公司)：

• • • • • 地主要出錢，並拿回全部坪數。

        • 「自地自建、委建、自辦都更」都是屬於這類型。

        • 困難點在於，居民要出錢、背貸款。

        • 建築經理公司、少數建商有在做，收取服務費。

Q. 我簽的是哪一種合約？

A. 重建合約大致分為3種：

 

• • • • • • • 第1種-都更重建權變分屋，依照政府審核比例分配。

            • 第1.5種-都更重建擇優分屋，↑↓兩者擇優。

            • 第2種-都更危老協議分屋，依照雙方協議比例分配。

            • 第3種-都更危老地主全拿(委建, 自地自建)，地主分回所有坪數，但須出錢

Q. 權變分屋vs協議分屋vs委建？

A. 以下介紹三者：

• • • • • • 權利變換-依據估價結果，由政府審核分配比例。

• • • • • • 協議合建-依據雙方協議結果，決定分配比例。

• • • • • • 委建, 自地自建-地主們委託*[專業團隊]協助興建，地主分回所有坪數，但須出錢

• • • • • • [專業團隊]像是建築經理公司or建設公司，協助地主接洽建築師、估價師、市政府、營造廠、銀行貸款、信託、代銷等......。

 Q. 權利變換的陷阱？

為了講述陷阱，必須先講一個概念，就是都更分為兩種簽約方式：

1.簽合建契約，約十幾頁，分配坪數都寫在裡面，稱為「協議合建」。

2.簽都更同意書，薄薄一張A4，代表你授權政府幫你談，分配坪數兩三年後才算得出來，稱為「權利變換」。

看到這邊，各位可能覺得權利變換怪怪的，就來談談權利變換有什麼陷阱。

「權利變換」的精神就是由政府來把關，幫忙審核分配，保障各方權益，然而在其中，總有許多漏洞可鑽：

陷阱一：估價爭議

會有三家估價業者，來估每位居民的舊房價值，他們估多少就多少，而且新房價值也是他們估，權力極大，若受指使或勾結，則嚴重影響居民權益。

陷阱二：最小分配坪數

以台北市為例，若居民能分回的室內坪數小於14坪(含公設約20坪)，就不能分房子，只能拿錢走人，造成原居民被合法巧妙趕走的問題，不可不慎。

陷阱三：刻意規劃

通常選屋會規定說「不得選"超過可選價值±20%"的房子」看似合理，但若遇到有心的建商，就會規劃很多居民無法選的房型，然後把居民可選的房型規劃在較差位置，例如爛樓層、爛棟距、爛格局，這種玩法也巧妙的限縮居民權益。

陷阱四：同意比例

只要有八成的人簽都更同意書，則全體進行權利變換，就算你沒簽，還是會被權利變換，因此簽同意書只是為了衝破八成，之後有簽者與沒簽者，其實都一樣。

 

綜合上述，權利變換在台灣已有些信用破產，民辦都更極大部分都是簽「協議合建」，儘管協議合建可能陷阱更多，但能及早保障分配坪數，還是讓居民感覺較踏實。

Q. 分配方式有哪些？

A. 三種分配方式如圖，分述缺點如下：

• • • • • 權利變換-估價者權力過大，可操縱空間多。舊房被定價，屋主不服氣，常喊不公。

        • 協議合建-有些隱藏條款不利地主。建商挨家挨戶簽約，不透明。大家都想最後簽，拖很久。

        • 公開式契約-居民要自己解決歧見，直到100%同意，不容易。

 

Q. 分配比例應有多少？